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“为什么这样子的下一句是啥”上海院子存货每为什么这样子的下一句是啥平米23万？信达地产存货价值存疑

       今年8月，信达地产披露了其2024年半年报，根据半年报显示，截至6月30日，信达上海院子出售了一套89平米的房子，当期存货余额减值63237772元。不到90平的房屋销售却对应了超过6000万的当期存货余额减值。据贝壳找房、安居客等二手房网站显示，信达泰禾上海院子89平米挂牌价在1100万—1600万元/左右，成交价在1000万—1500万元/左右。

       在当期并没有对上海院子计提存货跌价准备的背景下，上述存货余额减值金额，略等于房子的销售金额。这不免引发外界的疑惑，是什么样的房子，可以在目前的上海房地产市场大环境下，能卖出一笔同小区挂牌二手房源四五倍的价格？而信达地产的相关财务报告，是否又能真实反映企业真实的资产和营收情况呢？

 

个别项目账面价值远高于当下二手房成交价格

       2015年11月25日，信达击败泰禾以总价72.99亿元拿下上海新江湾地块；一年后，信达已经联手泰禾将该地块打造为泰禾院子系产品，命名为“上海院子”。到2021年，双方正式分手时，除多层和别墅产品外，大部分的高层住宅已经出售并交付。

       至2023年年末，上海院子依然有2248平米可售面积。然而，在今年上半年，该项目的已售面积增加了89平米，存货余额却减值了63237772元，每平米单价高达71.05万元，让外界感到着实意外。

       根据贝壳找房的信息，信达泰禾上海院子今年上半年的二手房挂牌均价在10万—12万元/平方米左右，即使是挂牌均价有所上调的11月挂牌均价也只有12.30万元/平方米，成交均价则只有7.58万元/平方米。按照信达地产半年报的数据，是目前挂牌价的6倍左右。该小区86—89平方米房源的今年最高成交均价也只有16.55万元，与上述71.05万元的每平方米价格相比，相差悬殊。

       不仅如此，剩余存货资产的价值也存在蹊跷。根据半年报，截至今年6月30日，该项目剩余的可售面积仅2068平米，但剩余的存货账面价值却高达484036446.09元，折合每平方米的价格高达23.41万元/平方米，也远远高于目前该房源的二手房挂牌价格。另外，上半年信达地产没有公开对上海院子计提存货跌价准备。

       存在类似现象的，还有深圳的金尊府。截至今年6月30日，该项目可售面积是15750平米，而截至今年6月30日，该项目的存货账面余额是1153742199.2元，折合每平方米的成本是7.19万元。而这个小区的二手房平均挂牌价是4.21万元/平方米，线上可查的11月的成交均价更只有3.57万元/平方米。

 

融资是否因此受影响

       如果存货价值高于市场成交价格，可能会对信达地产旗下公司的续贷不利。

       巧合的是，今年信达地产的借贷，确实较往年大幅缩水。信达地产三季报显示，今年1—9月的新增借款仅为54.94亿元，而前一年同期是137.97亿元。

       另外，前三季度的新增借款也较年内偿还债务支付的现金更少。前三季度，归还的贷款总额高达73.82亿元。

       换句话说，确实存在一部分项目没有续贷，或者续贷金额低于到期还款金额的现象。如果存货的价值确实高于市场价格，可能会很大程度上影响财报的可信度。信达用于抵押的存货价值则由去年年末的 160.455 亿元，减少至今年上半年的 123.96 亿元。

       对此，东方网地产频道已向信达地产董事会秘书和证券事务代表发邮件沟通上述存货减值额是否存在其他干扰因素，但截至发稿，未获回复。