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“为什么这样子周杰伦歌曲”张江为什么这样子周杰伦歌曲人的“新手村”20多年了，改造在即，谁说了算？

张江，在上海是一个具有鲜明标签意义的地方。如果选一个地方代表“新上海”，张江一定会榜上有名。

庞大的“张江人”群体里，一个叫作玉兰香苑的社区，几乎是大家的共同记忆。第一次扛着行李来张江就业的，绝大多数在这里租过房子，玉兰香苑因此也被亲切称为“新手村”。

到今天，建成20多年的玉兰香苑老了，但来张江打拼的“新手”却越来越多。当地的居委干部透露，现在住玉兰香苑的人里，本地原住动迁居民的比例下降，租户和买了二手房的年轻业主却与日俱增。

人与生活方式变了，环境没变、公共设施配套没变，这就是今天玉兰香苑开展大规模社区功能更新改造的根本动因。

改造的是玉兰香苑，从中却可窥见上海诸多“年迈”社区，应对人口与功能变迁的办法。

人口密度大增，公建配套不够用了

11月8日，一个寻常的周五。拥有2.5万居民的玉兰香苑展现出它最真实的样貌——

上午，益江路上的张江社区卫生服务中心门口，车流的移动开始变得缓慢。傍晚，玉兰香苑三期对面的、那个被称为“CBD”的地方，每个餐馆里都逐渐塞满人。直至深夜，仍有背着黑色双肩包的人，在益江路两侧的多个小区门口进进出出。

玉兰香苑周边商业广场。张江镇 供图

显然，住在里面的大量老人，最常用的是社区卫生服务，年轻人的活动空间主要在商业区，白天漫长的工作让他们属于自己的活动时间被挤压到了晚上。这与20年前，甚至是10年前都有着极大不同。

江丰居民区党总支书记陆伟龚，日常承担着玉兰香苑8个小区中，江丰片区的治理工作。他回想以前整个玉兰香苑需求最大的服务之一，居然是“红白喜事一条龙”。整个玉兰香苑范围内，这样的场所能占满一条街。

更有意思的是，曾经为了防止玉兰香苑里居民跑到绿化带里摆摊卖菜，益江路的绿化全部都围上了金属隔离带。“现在都觉得不可想象。”

玉兰香苑绿化隔离带。张江镇 供图

变化一方面和人群结构的调整有关，也跟城市化的进程有关。“现在我们的原住民老百姓也不再种地卖菜了，老年居民的医疗观念也更强了。”陆伟龚说。

客观的变化不是坏事，但会带来某种张力。比如被栏杆围起来的绿植，大家现在普遍觉得“不好看”，而且走不进去。

又如办红白喜事的“会所”，一占就是一排房子，可惜空置是常态。反而社区卫生中心门口、菜场门口停车“一位难求”。居民想要健身休闲，都要跑到步行十五分钟以外的张衡公园。

最核心的矛盾是人口密度的增加。常规来说，一个社区的居民每户人口约在2.5人，玉兰香苑的数字则是3.2人，这是高出租率决定的。但一些专家认为，这个数字一旦超过3，对周边的公建配套的负担就会加大。也就是说，建玉兰香苑时配套的这些公共设施，现在看来是很难满足大家使用的。

矛盾呼唤解决方案，张江镇决定要把玉兰香苑好好“整一整”。怎么整？镇里的专题会上，书记、镇长请来了交大、杉达学院两支专家团队。“主要是想请他们来做需求调研，真正搞清楚我们的老百姓需要啥。做两份调研，也是为了取样更多元，结果更精确。”张江镇镇长李灿说。

编制社区规划导则，充分体现需求导向

调研进行了很长时间，也涉及了很多人。比如杉达的那份调研，从去年年底开始，做了整整一个季度，线下采集了1000多人的需求信息，线上也有1000多人参与调研。

尤其是在玉兰香苑里召开的3场专题座谈，对玉兰香苑居民、公共服务机构代表和政府管理机构代表等不同群体分别进行了访问。得出了一个与大家体感一致的结论：公共设施的种类不够、数量不够、品质不够，近年来还面临停车难、道路交通不安全等新治理问题。

“玉兰香苑确实有些‘滞后’了。”在上海交通大学奥默默工作室合伙人、主创建筑师徐航看来，玉兰香苑是上海典型的传统大规模社区。附近业态非常有限，但当下的居民却是“高需求人群”。“政府引导的城市更新恐怕不完全适用，必须让居民成为改造的参与者与协作者，才能实现更有价值的改造。”

居民访谈成果。张江镇 供图

最终，玉兰香苑也基于调研结果，在正式启动改造之前，完成了对《玉兰香苑社区规划导则1.0》的编制。

导则里能够体现对具体需求的排摸，比如健身房需不需要浴室？社区食堂应供应几餐？咖啡厅应设置在哪里？等等。一个个细小的问题拼接起来，最终形成了一个涵盖社区整体功能、形态，乃至美学的“面”，对下一步具体点位如何改造、风格如何统一起到指导作用。

比如，目前已经基本完成建设的口袋公园——玉兰硅园，原本就是树木合围起来的荒地，走进去十分昏暗，功能有些“消极”。此次改造就根据导则融合了多种年龄层次的需求。现在，老人可以在南侧的长椅上休息，也可以围着桌子聊天、下棋。年轻人则期待着篮球场和羽毛球场的正式启用。在打羽毛球的场地边上，还设置了一排健身器材。来到口袋公园的东北角，不少小朋友在日光沐浴之下坐着“摇摇车”。这片儿童游乐场现在颇受欢迎。住在玉兰香苑二期C块的钱先生就经常带着孙子来到游乐场“骑马”。“现在是下午2点，再晚一点，大孩子们放学了，这里更热闹！”

玉兰硅园。阮佳雯 摄

江益居民区党总支书记卫亚萍介绍，未来玉兰硅园还将实现“复合型场地”功能。以篮球场为例，除了供居民打篮球，在打球需求比较“淡”的时间段，这里可以用来做广场舞的场地。“一些亲子活动，也可以利用这片空地举行。”

其实，导则也不光结合了周边老百姓的需求，还充分结合了对张江现有公共空间实际使用情况的科学评估。“我们从已建成的公共空间里发现，张江地区的居民对图书馆、自习室、健身房、社区食堂的需求量大。特别是不少年轻人因为租住面积较小，学习、阅读等需求十分依赖公共设施，因此在此次玉兰香苑的改造中，我们也会充分布置相关点位。”李灿说。

一面公共空间利用率不足，一面公共设施功能缺失

当下，张江镇正在重点推进玉兰香苑党群服务中心、玉兰镓·社区睦邻中心、江衡居委党群服务站等重点项目的改造。这些改造可以同时解决两个问题：现有公共空间利用率不足、百姓所需公共设施功能缺失。

玉兰香苑重点改造项目规划图。张江镇 供图

目前，“红白喜事一条龙”场所已经全面拆除，统一刷上了橙色的墙漆。江衡居委会即将搬到这里来，让居民服务“沿街化”，提升了居委会的可达性。同时，江衡居委会还将新增一个“动空间”，里面既包含主要目标群体是年轻人的社区健身中心，也会新建一个老少皆宜的乒乓球活动室。“我们希望把沿街居委会的公共空间也利用起来，提供给老百姓更多普惠的功能。”李灿说。

而原来的江丰居委会，则会改造成玉兰香苑党群服务中心，里面包含了社区食堂，可以同步解决社区居民“吃饭问题”。此外，江丰居委会原先那个门可罗雀的剧场，则会改建成为兼容脱口秀、电竞比赛及各种亲子活动的“黑盒子”实验剧场。

玉兰香苑党群服务中心效果图。张江镇 供图

江益居委会的“益空间”已经逐步形成。居委会内部的青年交友空间提供桌椅、网络、插座、充电宝和书籍。“很多青年是在玉兰香苑合租的，私人空间比较少。朋友来了就可以到这个小空间来坐一会儿，聊聊天。”卫亚萍说。

还有张江镇生活服务中心，也即将改造成为0-2岁宝宝的托育空间和慈善超市。而那些看起来颇惹人嫌的绿化围栏，这一次也会全部推倒，露出一个带状的、老百姓可以随时走进去的街边绿化公园。

当然，这依然不能解决玉兰香苑全部的问题。李灿说，硬性的改造之路还很漫长，如“CBD”区域目前业态还相对低、小、散，且外卖厨房颇多，不能满足周边居民的品质就餐要求。但由于这片区域的房屋产权杂乱，集中的改造困难重重。“我们希望从局部的改造入手，例如通过微调让街面变得更整洁，街区‘家具’变得更精巧别致，一步步改善区域的风貌。”