上海曾是建发房产业绩最好的分公司之一，根据建发房产的H股上市公司（HK1908）2023年年报，建发房产上海公司的销售金额曾以148.58亿元，成为业绩仅次于总部属地——厦门的城市公司。

       然而，这样一个重要的城市公司，在今年前９个月却未能获得有效的“弹药补充”。前９个月，仅和保利地产合作在嘉定收获一块土地，但所占的份额只有49％，由此上海也成为建发房产去年销售额前三的城市公司中土储唯一下降的，销售额也由达到2023年上半年的122.6亿元，下降至25.86亿元。

土储缩水了13.41％

       根据半年报披露，建发房产上海公司的土储无论是可供销售的总建筑面积，还是归属建发的权益可售面积，都较上一年有一定幅度下降，其中权益土储下降甚至超过了10％，达到13.41％。

       而去年销售前三甲的城市，如杭州、厦门，土地储备规模仍然在增加。没有了充分土储补充的上海公司，销售业绩也应声下滑，下滑幅度达到78.9％，远超百强房企的平均合同销售额的平均降幅。

       人们疑惑作为销售额最高的城市分公司之一，建发为什么会大幅度缩水上海公司的土储规模。究竟是市场判断失误，还是非市场的机制原因？

       截至6月末，建发股份在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比约76.85%，较上年末提高3.27个百分点。

       不过，在今年９月建发股份召开的业绩说明会上，新任董事长林茂曾公开表示，1-8月子公司建发房产和联发集团合计拿地强度下降为37.12%。公司坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略，会根据市场情况和库存规模进行适当的补充，以保持风险在可承受范围内。

       按照全国百城房地产库存去化周期，上海的去化周期高于杭州，却明显低于厦门。在这样的背景下，上海土储未能增加，而却优先增加了土储已经非常庞大的厦门，是什么原因作出上述调整，东方网地产频道向建发股份邮件了解上述疑问，但截至发稿前，未得到回应。

自毁口碑：从量变到质变

       有业内舆论认为，是建发房产上海公司糟糕的楼盘交付质量，让消费者对建发房产失去了信心，彻底破坏了建发房产品牌的市场基础，最终导致了集团不得不以收缩土地投资的方式，慢慢淡出上海市场。

       根据界面新闻2023年年末的报道，由建发、融创联合开发的上海苏河望项目，不少业主在预看房后反馈，小区内建筑现存在多项质量问题，包括并不限于：外立面严重不平整、建筑主体多处漏水、室内严重渗透发霉，以及外墙大面积使用合同中未写明的EPS泡沫材料，关于EPS泡沫材料问题，有业主称，无论是售楼时公告还是售房合同，都注明“外墙饰面大面以外，局部的材质应为石材、金属线条、铝板”，而这些材料在小区未交付时已出现大面积的严重破损，安全度低，随时可能脱落，有安全风险。

       11月20日，接近500名业主写了一封34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量问题的函》，控诉开发商存在大量质量问题、严重减配、偷工减料、欺诈销售等。

       由上海公司开发的建发璟院项目，其业主也通过人民网向闵行区委领导反映，销售人员虚假宣传以及楼盘建筑质量问题。根据业主反映，该项目的随用材料和销售人员销售说辞相差甚远。另外，外保温质量差：采用硅墨烯外保温质量较差，已经观察到的施工楼栋存在保温开裂破损，拼接缝隙过大，凸窗阳台部位存在冷桥，表面不平整。

       另外，建发璟院临近漕宝路，噪音污染严重，该项目为超低能耗项目，节能要求及销售宣传门窗为三玻两腔，但实际楼栋施工门窗均为5+20+5Low-E中空门窗，不符合前期宣传和超低能耗要求，这种行为已经严重违反超低能耗要求，侵害消费者合法权益。

       这一系列质量纠纷，蚕食了建发房产在上海的口碑。再加上销售额由大幅缩水，自然也就成为了公司高层眼中的高库存城市。

       此外，建发房产的投资缩水，对上海公司的团队成员来说，可能还会带来另一重压力。9月27日，国务院国资委相关负责人在国有企业改革深化提升行动2024年第三次专题推进会上表示，到2025年，国有企业必须普遍推行末等调整和不胜任退出制度。在没有足够的土储的背景下，上海公司的主要团队的业绩很可能难以回天，进而处于末等之列，对建发上海公司来说，修复品牌口碑、挽回消费者信任可能是未来一段时间的当务之急。