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“为什么会这样子的下一句是什么”『破局求进 向好而行』 “2为什么会这样子的下一句是什么024中国房地产产品力TOP100发布会”圆满召开

12月3日，由克而瑞举办的“破局求进 向好而行——2024中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开。

本次发布会，近两百位优秀企业、运营商的同仁与业内专家及意见领袖共同见证2024年度中国房地产行业产品力六大榜单发布。克而瑞集团董事长丁祖昱先生、克而瑞CEO张燕女士，与来自标杆房企、租赁运营企业的多位嘉宾，通过主题演讲、圆桌对话，多维度探讨当前房地产行业产品力痛点及未来发展趋势，为企业及运营商提供实践参考与启示，为行业产品力发展助力。

 

1、2024年度重磅测评及研究成果发布，底层数据体系不断夯实助权威性提升

 

克而瑞产品力100工作组专注推动行业产品力的长期发展，自2018年起已连续七年开展“中国房企产品力TOP100”系列测评研究。

依托大数据，不断夯实的底层数据体系，叠加实地考察、走访，测评与研究工作的专业性、权威性进一步提升。基于完善及系统化的测评模型，2024年度《中国房地产企业产品力TOP100》《全国十大产品系》《全国十大作品》持续重磅发布（点击链接查看）；住房租赁产品力测评体系及测评申报系统升级迭代下，持续发布2024年度《全国住房租赁产品系》、《全国住房租赁产品》；同时随着产品力塑造中数字化应用的广泛化，新增发布2024年度《中国房企数字化产品力TOP20》。此外，系列白皮书成果《2024中国房企产品力白皮书》《2024中国住房租赁产品力研究白皮书》《2024中国房企数字化产品力白皮书》也一并发布。

在今年房企产品力榜单中，绿城中国登顶榜首，而保利发展和华润置地则分别荣登第二名和第三名。

克而瑞通过测评发现目前行业发展模式全面回归产品本质，“卷产品、竞品质”成为市场竞争的核心。各品牌房企顺应当前行业形势，围绕高品质、多样化、个性化的改善需求，积极探索，针对性地对产品、产品系进行迭代升级，提升市场接受度和产品交付力。

 

2、深耕产品力测评与研究七年，2024产品力工作更聚焦

 

自2018年首发中国房企产品力TOP榜单以来，克而瑞产品力测评活动已从“企业产品力测评”扩展到“产品系”、“产品”、“交付力”与住房租赁产品测评，今年又新增数字化产品力测评，结合线下好盘巡礼、评审会等活动，研究与测评深度与广度不断延展。

2024年，克而瑞产品力工作更加聚焦，将交付力从测评中独立，展开企业及项目层面的交付力测评；关注行业产品力热点，结合好盘巡礼实地考察，对“四代宅”“好房子”等方向展开深度研究，新增保值力综合测评。在住房租赁测评中，结合项目线上直播、线上路演，全方位解读项目的产品力。随着新质产品力的提出，为衡量企业在产品力塑造中数字化应用效力，首启数字化产品力测评。

七年来，克而瑞产品力100工作组携手众多优秀房企及项目、业内专家、主流媒体等持续关注行业产发展脉络及产品进阶方向，已搭建起专业的开放的产品测评平台和行业交流平台。

 

3、行业大咖齐聚多主题圆桌论坛，对话产品力破局、向好的力量

 

本次产品力发布会围绕2024年房地产产品发展新趋势、企业“好房子”的产品力建设，多企业进行多主题对话及深入分享，涵盖年度行业产品力研究报告、住宅产品、租赁产品、数字化产品力等视角，受到广泛关注。

行业仍处在调整变革期，“好房子”战略目标将引领新一轮产品力创新迭代浪潮。无论是企业还是运营商，都需要更关注客需变化，融合多方资源，提供多元化生活居住场景与方案，才能走得更远更好。

 

以下为嘉宾分享观点：

希望突破成为行业的标

丁祖昱  克而瑞集团董事长

克而瑞集团董事长丁祖昱首先为大会致辞，他表示克而瑞产品力年终发布会这一年度盛事，它不仅是年末的焦点活动，更是他对产品力持续关注的见证。今年，从十月份的房地产数据中，可以欣喜地看到新房在产品力上的显著提升，成功超越了二手房，市场份额也因此得以稳固。这一成果无疑是对行业多年来对产品力不懈追求的最好回馈。对于房企而言，保持新房市场的份额，并逐步收复在部分城市失去的市场份额，特别是在刚需市场，同时在高端和豪宅市场中继续保持领先地位，将是未来发展的重要方向。

在追求产品力的过程中，企业应有更高的目标，即打造百年建筑。住建部的五十年标准虽然是一个基准，但对于家庭而言，这显然是远远不够的。高端产品更应具有传承的价值，因此，房企应将目光放得更远，超越这一标准。克而瑞呼吁优秀企业率先行动，致力于打造百年住宅，从隐蔽工程、建材设施、装修装饰到环境配套，每一个环节都精益求精，为子孙后代留下宝贵的财富。

随着行业产品力的不断提升，行业已经从量变迈向了质变。然而，这并不意味着可以停滞不前。相反，应该继续提出新的课题，如地物协同、软硬件的同步升级等，以推动产品力的进一步提升。并期待企业在产品力的内涵和外延上都能有新的突破，为房地产市场的稳定发展贡献力量，同时也为消费者创造更多、更好的产品。最后，丁祖昱表示期待每一年房地产开发企业都能有新的突破，这些突破能够成为行业的标杆，共同推动中国房地产的平稳健康发展。

 

2024产品力发展报告

张  燕  克而瑞集团CEO

克而瑞集团CEO张燕带来《2024中国房地产产品力发展报告》主题演讲。她提出房地产市场虽面临挑战，但也孕育了产品力的提升，强调了品质交付、居住体验的重要性，并指出产品力已从单一概念扩展到交付力和服务力，地物协同已成为本轮变化的必然趋势。再加上数字化应用作为贯穿全过程的数字底座，也就形成了产品力完整的内涵和外延。

同时，她分析了热销项目市场特征，指出改善需求增长、核心资产聚焦、产品力创造溢价等趋势，并探讨了四代宅、顶级豪宅、超配、定制产品和数字化对产品力的影响。

市场特征与热销项目分析：

从需求结构看，改善需求今年更为凸显。140~180㎡及180㎡以上产品成交占比稳定增长；500~1,000万及1,000万以上高总价产品也稳定增长，这一趋势在京沪深尤为突出。同时，增量资金聚焦核心资产。Top30企业中，7家更新或重新发布了高端产品系，18家对高端产品进行了局部迭代和创新。

对销售最有影响的是资产价值本身。克而瑞统计的100个热销项目，近6成聚集于城市核心区。同时，核心项目成为板块价格的锚定点。较难复制的核心区位，加上优质产品力，构成板块定价权。通过提升产品力创造出溢价，已经成为产品设计最突出的特点。

产品卷在哪里？首先，高赠送，得益于设计规范调整、四代宅落地，热销项目得房率一再提升。十大入围项目平均得房率92.5%，远超过往。

第二，超配，主要体现在具有仪式感和体验感的场景，主入口门头，园林景观，及会所配套。有刚需刚改项目通过超配，对竞品形成了降维打击。

第三，定制迭代至4.0，整体户型的定制，结合软装、家电，形成了系统化定制体系，今年近5成入围项目引入定制相关概念。

第四，全维度实景展示。规模更大，展示维度更丰富，室外公区以完整的归家线路，将所有场景串联；室内满载呈现，将样板房的实景当做交付标准。

市场特征与热销项目分析：

首先，四代宅火热能否持续？原本是创新产品，集中上市是否又形成了新一轮同质化竞争，这是需要考虑的问题。同时，并非所有项目都适合四代宅。单价至少一万元以上，否则很难有动力投入成本，投入也难有溢价；四代宅对日照和温度有要求，更适合南方城市；入住后，安全隐患、高维护成本、极端气候适用性等问题可能浮现，如果未来得不到妥善解决，也会影响后续的市场接受度。

第二，顶级豪宅热销，是阶段性热点还是持续性的？顶豪是资产配置的重要选择，基本出现在京沪深，虹吸效应将越来越明显。同时，未来沪深供应充足，预计仍将保持供需两旺。

第三，“超配”变“标配”？10万方以下项目，很难覆盖超配带来的10~15%的综合建安成本增幅，与其被动超配，不如一盘一策，主动匹配客户的高敏需求。此外，还需考虑超配带来的后期物业维护成本和难度的增加，兼顾地物协同。

第四，定制产品的前景?定制产品有一定的客户局限性，系统化定制会带来建造环节难度增加，装配式建筑的定制也会受到较大限制。解决上述问题有两个关键点，一是用数字化驱动全流程，实现提质增效。二是运用专业总包，尤其是安装总包，对整个施工进行品控，合理控制交付时间。

第五，数字化对产品增效的主要应用。产业链越长，数字化的应用就越加广泛。住宅开发的制造业属性开始凸显，新技术推动制造业升级的特点也体现在本轮产品迭代中。数字化的助力主要体现在三个方面，分别是以客户为中心的产品研发设计，通过数字化建立统一的缺陷管理平台，以及通过技术创新提升产品品质。我们开始讲单盘主义，实际上真正好产品的背后都是数字化支撑下系统产业链的整体运营。

梳理这些趋势，可以发现产品打造的两种模式：一种是深耕区域甚至单个城市，产品在当地实现断层式领先，不求规模，但要求单盘盈利，三四线城市的出圈产品多属这类。另一种是规模化运营，聚焦核心城市，拥有成熟产品线，并极力避免同质化竞争，在产品创新和标准化之间找到平衡。两种模式相辅相成，共同推动着产品的迭代和创新。

 

 

多主题圆桌论坛

 

圆桌对话一：“推动好房子建造 答好时代新考卷”，由克而瑞集团副总裁孟音主持讨论。话题聚焦于“好房子”的构建和房企在新时代背景下的产品力转变。六位房企嘉宾分享了各自企业在产品力提升、服务优化、社区建设等方面的策略和实践，以及如何通过这些措施满足客户需求和市场变化。

保利发展产品管理中心总经理吴劲松：保利好房子在“安全、舒适、绿色、智慧”基础之上延展出“好产品、好服务、好生活”三个部分，聚焦人本化（Humanity），绿色化（Eco-friendly），恒久化（Long lasting）、智慧化（Intelligent）产业化（Manufacture），打造“智慧宅、未来宅、健康宅、低碳宅”。我们从4个维度进行产品体系构建：一是客群适配。客群需求的细分，我们布局城市多，客群覆盖面广，面对庞大的客户基数，不能一套打法适配所有城市，所以我们构建了“天悦人和”的产品体系。二是体系深化。客户真正需要的产品是回归到生活本质，回归到空间带给他们的幸福和愉悦的生活模式。围绕每一类客群的偏好，提炼每个品牌的侧重点，目前衍生出“天 悦 和”产品系。三是生产模块。天悦和产品体系是以产品模块模数标准体系作为产品系组成的基本单元，基于产品系的生产平台进行排列组合。四是精工品质。推行品质建造，通过品质全流程体系，确保品质兑现。

华润置地控股有限公司总建筑师袁怡：2024年华润从产品线顶层策略、模块的细分维度研究等方面做了升级迭代，以适应不同客群的诉求。华润有“瑞 悦 润 时光”几大产品线。今年首先对悦系做了重新梳理，一是选择国际艺术方向来打造产品；二是从雅奢和森居的方向做产品切入点，对“悦”做了更清晰的补充。其次，对度假类产品提出“观”产品线。在整体的框架下，华润置地2024年做了细分模块的研究，在标签立面、景观皮肤系统等方面做出细分研究，社区配套有润心社品牌，景观方面有“全龄生活营地”，未来对产品可持续方面将做研究系统性策划。同时着重解决社群服务，提升凝聚力，今年提出“润比邻”服务运营的产品线。

招商蛇口产品管理部总经理赵方：高周转时代招商蛇口一直有严格的产品线。目前我们最大的改变是针对当下行业变化招商蛇口打破原来的标准化体系，对每一个新增项目都能调集企业内全国最优秀的产品团队，进行集中最优势力量的操盘，进行场景化的营造分类。现在我们的产品系更多按照生活方式来划分，这也为未来招商蛇口服务力方面的发力埋下伏笔。比如，招商玺的物业服务合同罗列得非常细，服务人员的专业证书等，是我们去加强服务投入的标志性的一份合同。我们相信在买好产品的同时，客户希望买到好的服务。破解地物协同、顾此失彼的困境时，比如在增值服务及科技住宅中，客户到底要用方便维修的国产货还是用贵的进口产品，我们不仅调研客户、物业，更要调研厂商、科技研发类企业，以获取更全面的信息和反馈，从而指导我们的服务，共同研发进行场景营造。

中国电建地产集团副总经理于建勋：今年中国电建地产对产品系进行梳理升级，我们有“绿 水 青 山”四大产品系——“绿”是绿色住宅；“水”以宋式风格来打造人居环境；“青”以城市旧改为主体打造和城市文脉相结合的公馆系；“山”是随着老龄化到来的康养产品。从几方面来打造好房子：人本化，产品可针对不同年龄段的需求来做调整，比如可变户型、极致收纳、隔音、防渗透等方面的改变调整；智能化，我们和华为、小米进行合作，打造智慧小区、智能家居；生态化，对小区环境进行整体打造，使得小区更宜人、宜居、生态；精致化，最终提交给老百姓的房子是精工、精致、精美的；舒适化/服务化，今年是电建服务力提升年，在社区中打造针对不同年龄段的共性服务、增值服务，同时联合片区打造服务生态。

中能建设城市投资发展有限公司副总经理刘娜娜：围绕“好房子”理念，能建城发进行了产品系的迭代升级、科技住宅的全面探索、IP形象的系统打造以及服务的优化提升。产品系迭代：能建城发特别重视产品和客户之间的连接，2023年全面升级迭代产品系紧密围绕客户细分和客户需求，重塑“三系五档”的产品体系，以“颂玺系”、“誉府系”、“兰园系”作为三大产品系。科技住宅探索：中国能建是能源建设类领军企业，能建城发秉承能建特色，紧密围绕科技住宅展开深入的探索和实践。通过科技系统、光伏发电系统、智慧能源监测系统、地缘热泵系统、绿色智能等科技系统的全面应用，打造数智融合、绿色低碳的好产品。IP 形象打造：2024年，公司重点发力IP打造，通过系统化、可辨识、形象化的IP形象，进一步拉近和客户的距离。2024年中能建成发IP形象横空出世，已打造出四大主题，包括职业类、运动类、生活类等，全面应用在交付大区、示范区、样板间、会所等多种客户体验场景。服务优化提升：打造酒店式服务+物业管家的服务模式，持续满足业主对尊贵生活的需求；打造全域安全服务模式，保证高端客户安全体验；打造能建城发特有主题社文活动，定制高端业主顶奢生活范本。

宸嘉发展集团助理总裁耿秋慧：针对产品、产品系的迭代升级，大家的思考最终归集到一个核心点上，即解决客户的需求，只是每个企业面临的客户不同而已。宸嘉是一家初创型企业，被大家所熟知的是嘉佰道品类。在武汉嘉佰道项目上，宸嘉兑现了实景展示区的状态；其后的成都嘉佰道，中国唯二的两座阿玛尼——一座在北京，一座就是成都嘉佰道的前身，我们在公区、社群需求点上都做了针对性打造和升级。到了今年大家比较熟悉的上海长风嘉佰道，在打造初期就清晰地在武汉和成都两座嘉佰道上做了新的迭代，6月上海嘉佰道已经售罄，但是对于嘉佰道的生活兑现并没有暂停，临近的中江路的主理人街区目前已经呈现，这在项目开发中是一种尝试和突破。我们给客户提供一种生活，不仅是住宅本身，还有楼下50米、150米范围内步行可达的生活。回归到产品系，宸嘉会根据每一座城市不同的客群特点，满足高端客群的人居需求，宸嘉的嘉佰道是高定类产品，而不是单纯产品本身的复制。

 

圆桌对话二：“从保障到优质:租赁住宅创新与租户体验升级”，由克而瑞长租总经理王伟主持讨论。六位参与嘉宾探讨了租赁住宅市场的变化趋势、产品创新、服务模式迭代以及科技应用的深度融合，以及这些因素如何共同作用于提升租户的生活品质。

万科公寓公司产品首席合伙人、泊言咨询总经理黄婷：分享了泊寓如何通过产品升级满足用户情绪需求，提升运营效率。她提出，泊寓的核心是“为用户找到合适的房间”，这种以用户为中心的运营理念简化了流程，提高了去化速度和续租率。黄婷强调，泊寓2.0产品升级聚焦于情绪交互，从“居住刚需”到“情绪满足”，这一转变带来了营销费率的降低和单房坪效的提升。广州三元里旗舰店作为泊寓2.0的代表，提供了1548间房间，强调功能、收纳、个性和情绪的满足，以及社区安全、共享公区、专业运动和社群联动的进阶。即将揭幕的北京三元里旗舰店试住活动显示了项目的吸引力，首批600间房间迅速住满，小红书上的“最美日落”标签也证明了项目的成功。黄婷邀请大家体验三元里旗舰店，强调泊寓2.0在品牌态度、产品情绪温度及生态联动上的探索。

锦和资管公寓首席执行官陆志刚：分享了base佰舍如何坚守中高端服务式公寓领域，并从三个维度提升产品力。他表示，base佰舍坚守中高端服务式公寓领域，旗下basePLUS，base，baseLITE三条产品线，另外，还有保租房品牌「LIN舍」。多年来坚持做前瞻性产品判断，从三个维度提升产品力：一是“留与流”，打造适合的产品，吸引新租客，并留住他们；二是“日与夜”，挖掘白天和晚间客户真正的需求，平衡公区使用频率和容量；三是“上与下”，base佰舍有很多项目是底商就在楼下，研判三个base产品线不同租客不同需求，进行底商前期定位。陆志刚称，base佰舍从城市更新起步，擅长老旧存量资产改造，如办公、商业及酒店改造。同时，与时俱进深耕客户研判，从硬件方面、设计端、前期布局、公区诉求做标签进行个性化打造。软件方面，团队24小时的暖件特色服务与硬件深度结合，为租客提供合适的服务。提升居住体验。

瓴寓国际产品总监杨鑫：介绍了瓴寓3.0公区打造的产品和客户逻辑关系，以及未来的计划。瓴寓致力于让租户用可负担的租金享受更加美好的租住生活。上海松江西部科技园柚米社区是瓴寓3.0产品首个落地项目，项目创新的提出了三层社区空间分级概念——私密空间、半私密空间以及整体共享的公共空间。户内私密场景是租客独享的空间，而半私密空间“小会客厅”不会限制租客使用功能，租客可在柚米租房APP上分时预约使用，空间内还会提供厨具、沙发、桌椅、小庭院等家具，租客预约时段使用不会有打扰，让其实现小公寓住出别墅般体验的感知。杨鑫还表示，瓴寓3.0产品包含了两个产品线，中高端产品线“I系列”的首个项目南京河西南柚米社区预计明年下半年呈现。未来，瓴寓也将持续深耕租赁大社区领域，随着R4土地供应量的减少，我们会在存量改造端做更多的探索和发力。

成都城投资产经营管理有限公司副总经理、成都城投优联科技有限公司董事长陈亚美：分享了成都城投的主要产品线和城投臻寓·悦舍猛追湾项目的优势。成都城投自 2021 年做保障性租赁住房，打造 “城投臻寓” 品牌，目前已推出三个项目，6000多间房源，面积30万平米。城投臻寓有着“2+1”产品线：青春驿站、幸福公社、幸福公社Plus。今年8月，市场化项目“城投臻寓·悦舍”推出，在拿到项目后精心打造，入市后目前出租率达到92%，提供18-33平米，6种户型，让城市里的新青年在繁华的都市有一种安家乐业的感觉。陈亚美称把一座上世纪80年代的老旧建筑，通过精心改造和打磨，成为成都市比较网红的店。项目推出来之后，在没有电梯的条件下，出租率达到92%，深度市场用户的喜欢。

武汉城投悦家运营部部长王卫：介绍了武汉城投悦家公司在筹建项目中最好的社区产品核心价值点。1.创新运营模式：推出保租房“先租后售”模式，如城投・丰山府项目，租户可“零首付”入住，5年累计租金可抵扣购房款，为青年人、新市民降低购房门槛。2.优化产品设计：注重户型设计与装修配置，配备齐全家具家电，采用时尚简约装修风格，可直接拎包入住；同时打造多功能共享空间，满足多元化生活需求。3.强化社区运营：将“青年工作”与“社区治理”融合，引导青年自我管理、服务，践行“共同缔造”理念，组织各类青年活动，打造有活力、有温度的青年社区。4.拓展市场合作：积极与政府部门合作，参与保障性租赁住房建设运营，如与长江新区住建局合作，将东方领誉项目认定为“青年人才公寓”，扩大市场份额。5.提升服务质量：提供24小时管家式服务，及时响应租户需求；严格把控房屋装修和设施配备质量，关注空气质量等，保障租户健康舒适的居住环境。

 

圆桌对话三：“数字化产品力在提质增效中的实践”，由克而瑞产客研业务部总经理何明主持讨论。五位嘉宾分享了各自企业在数字化转型、技术应用、业务流程优化等方面的经验和成效，以及这些措施如何帮助企业提高效率和质量，实现精益管理。

 

龙湖集团数科智能引擎总经理&龙智造千丁数科总经理李博：龙湖的数字化转型始于2014年成立的千丁数科。龙湖的转型策略是业务驱动而非技术驱动，所有数字化产品均由业务需求规划来决策。比如，通过BIM技术的应用，龙湖在图纸质量上前置审核处理了累计90多万条问题，避免了后续实体建造阶段的变更，节省了也多达90多亿的成本。此外，龙湖通过数字化平台和工具的应用也有效的助力项目建造周期的缩短和财务自动化效率的提升等。数字化转型应结合业务需求，制定明确的提效指标，并选择合适的技术来服务业务。

中铁置业设计研发事业部(设计/科创/信息化中心)总经理游又能：从中铁置业的数字化转型实践出发，分享了公司提质增效方面的成果：中铁置业虽然起步较晚，但通过信息贯通工程，实现了从投资到物业全链条的系统打通。公司对数据进行清洗、制定标准，并建立了数据中台，统一了数据标准，提高了信息贯通的效果。在与克而瑞合作的标准化应用平台和设计管理平台上，中铁置业实现了产品系的快速迭代和设计管理的高效化，节约了时间和成本。设计管理平台通过计划轨道、线上审图、资料库建立和报表中心等功能，显著提升了设计效率，并将设计变更率控制在较低水平。游总强调，数字化转型需结合业务需求，选择合适的技术来服务业务，中铁置业通过这几年的努力，形成了一套有效的数字化体系。

临港数创董事长、模速空间总经理陈海慈：临港集团在数字化转型方面虽然起步较晚，但已经取得了实质性进展。他强调数字化是手段而非目的，应避免为数字化而数字化，而应关注如何通过数字化赋能主营业务。临港集团目前聚焦于三方面工作：一是业管，特别是租赁合同处理和业财联动，通过数字化手段提高效率；二是尝试通过数字化服务赚取长尾收益，如与中国电信合作提供通讯增值服务；三是抓住数字化产业发展机遇，与徐汇区合作打造模速空间，聚焦大模型、生成式人工智能等前沿技术，通过基金+基地模式进行企业孵化，并激活科创街区和北杨人工智能小镇，加速空间去化。

越秀地产数智发展中心副总经理、越创智数副总经理张为华：越秀地产在数字化转型和AI应用方面的实践经验：越秀地产在数字化建设上持续投入，得益于领导的重视和前瞻性布局。现在数字化技术工具也有效支持了地产业务扩展和管理效能提升。在AI应用新领域上，越秀地产积极探索，在BIM引入AI审图和AI识图，在新经济方向探索AI衣服换装等场景应用，但目前存在场景、算力等差距，技术还需要进一步培育。越秀地产积极在销售端、建造阶段发力，打造“悦秀房宝”“悦智造”等数字产品工具，实现从销售、设计、建造、交付的全流程管理，实现企业精益管理，打造越秀好产品。

深圳瑞信建筑科技有限公司创始人&CEO何强辉：瑞信在工程数字化领域的领先地位，特别是通过空间结构化和工序结构化，让工程的精细化管理成为现实，从而提高了建造过程的效率和质量；而这些过程管理是可以贯穿从开工到交付的，无需重复采集数据。通过减少返工和后续投诉维保，瑞信的产品力帮助企业降低了管理人效成本，提升了总拥有成本的性价比。何强辉认为，持续的投入和正确的数字化方向是提质增效的关键，而瑞信的产品力在帮助企业实现这一目标方面发挥了重要作用。未来如果每一道工序都执行得好，产品力100将回归，实现长期的高品质和优质服务。

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