居住人口密度远我也不知道为什么会这样歌词超全市平均,商业却严重不足?浦东中部商业“塌腰”正在改变
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“我也不知道为什么会这样歌词”居住人口密度远我也不知道为什么会这样歌词超全市平均,商业却严重不足?浦东中部商业“塌腰”正在改变
记者获悉,浦东中部地区将新开两家商业体:位于川沙的九六广场,本月27日将正式开业;浦发唐城印象天地,将于明年4月开业。
两家商业体的到来,表面看是改善了本地的商业环境,增加了市民消费渠道。更深层地,可以看出市场对于浦东中部区域板块的日趋重视。
交通改善,带动商业起蓬头
浦东在地图上呈长条形。在过去30多年的开发建设中,北部,特别是陆家嘴、花木、金桥、张江等区域,产业经济发展较快,人口的大量导入也带来了商业繁荣,逐步形成多个有区域影响力乃至全市影响力的大型商圈。南部浦东过去属于南汇地区,随着临港新片区建设速度加快,商业规模也不断起势。
浦东中部,也就是祝桥、川沙、惠南、宣桥、合庆、新场、唐镇、老港、大团一带,作为沟通中心城区和新片区的“腰带”,商业却一直相对薄弱。比如惠南,尽管有上海市“十二五”期间规划开工的最大保障性住房基地之一,居住人口规模大,但区域内商业仍长期不足。老港、大团等镇,因距离主城区较远,辖区内商业地块的出让也一直存在难题。
中部商业改善的起点,是交通环境的改善。以航头镇为例,目前,轨道交通16号线穿越航头全境,18号线尤其带来了发展契机,可以从航头直通花木、龙阳路,便捷联系世纪大道、陆家嘴和杨浦滨江。今年年初,鹤沙航城大型居住基地迎来15年来首个社区商业配套——金航城,这是一座集生活市集、美食购物、休闲娱乐、儿童生活、夜市经济于一体的社区商业综合体。今年底,商业运营面积超过4.8万平方米的浦乐汇航头店也即将与市民见面。
川沙是更为典型的交通便利化的受益者。九六广场的开发主体陆家嘴集团相关负责人告诉记者,考虑到现在的川沙在“上海2035城市总体规划”中,属于城市副中心,战略地位上升。同时,川沙已经形成了地铁和多条高架、高速组成的五横三纵立体交通,缩短了副中心与主城区的时间距离。
“东方枢纽”建设,一定程度上也是浦东中部商业崛起的一个重要保证。采访中,不止一位商业地产业内人士提及,东方枢纽及周边地区作为空铁一体的综合性交通枢纽,将为祝桥、川沙等地带来重大的利好。同时,国际旅游度假区、新场古镇等旅游节点的开发,也在同步提升地块的商业价值。不过,由于规划的实施和落地需要一定时间周期,基础设施建设、产业项目布局也需逐步推进。大家认为,该片区的商业前景还是要看中长期的建设投入效果。
九六广场效果图
人口带来配套,配套带来产业
以往,浦东中部的产业结构中,传统产业占比较大,如传统制造业、农业等。相对的,高新技术产业的发展不足,导致产业人口的消费力不够。
近年来,随着金桥、张江的产业动能外溢,浦东中部区域开始成为优势产业的优先导入地,或者是高端产业人才的居住首选地。这为当下中部的商业发展打下了良好的基础。
比如唐镇。唐镇的位置处在金桥、碧云、北蔡、花木等核心区域的15分钟车程范围内。通过地铁2号线,也可以把张江、金桥、陆家嘴等工作人群吸引过来。因此,这两年唐镇成了不少浦东白领的居住地。仅以浦发唐城印象天地选址的地铁2号线创新中路站为例,根据开发商前期调研,周边3公里范围内,居住人口密度超过每平方公里7000人,这个数字远远超过全市平均水平(每平方公里3029人)。
更关键的是,这样一个区域范围内,以往的商业供给是严重不足的。项目1.5公里范围内的居住客群,24%都去了张江的长泰广场,9.15%去了更靠近主城区的世纪汇广场,其他客群也有明显的沿着地铁2号线进入市区消费的特征。“潜在的消费人群是我们选择唐镇投资建设商业载体的主要原因。”浦发唐城印象天地项目相关负责人介绍。
回头再来看唐镇的发展,不难看出这是一个“先居后业”的典型区域。也就是先成为居住社区,进而通过导入人口不断做强配套,吸引商业、产业的地区。
2005年前后,唐镇核心区搭乘“国际社区”的发展东风迅速崛起,成功打造了包括白金翰宫、圣马丽诺桥在内的四大低密度别墅项目,吸引了首批高端住户。2015年,唐镇又迎来高净值时代,仁恒东郊花园、浦发华庭、大名城紫金九号等一系列中高端住宅项目相继面世,成功推动了区域居住品质的进一步提升。
近年来,唐镇正式纳入到张江科学城范围内,承接了许多张江资源,电子商务产业、数字产业、智能制造产业不断做强,高端人才集聚。根据浦发唐城印象天地项目团队的调查,项目周边1.5公里范围内,居住人群本科及以上学历超过82%,年收入30万以上人群占比超过19.04%,是全市平均水平的近2倍。高学历、高收入、高消费人群占比非常高。
为了满足需求,浦发集团、光明地产、豪洲建设等众多知名开发商仍在不断投资唐镇。记者看到,在2023年的唐镇中心镇区控规任务书中,就明确规划了20幅涉宅用地,其中居住用地占据核心位置,共计17幅。预计未来将有超过7800套房源陆续入市,有力吸引周边外溢人群的迁入。
第三家商场正在酝酿,一批区域首店即将开业
目前,九六广场凭借52万平方米巨型综合体体量,将融合商业、办公和住宅等多元业态,为周边社区在商业、文化、公共空间等层面提供多层次服务;浦发唐城印象天地,作为唐镇区域“商业长子”,将满足周边30万人的消费需求。此外,浦发唐镇印象汇也在酝酿中,计划于2025年开业。
陆家嘴集团投资的川沙九六广场定位商业生活枢纽,覆盖餐饮、零售、教育、休闲、娱乐等一站式全业态生活场景,希望打造成为周边理想的“15分钟社区生活圈”。
目前潮顺醉鸡煲、新旺茶餐厅、大牛寿喜烧、满藏深夜食堂、佬肥猫、米村拌饭、福福饼店等区域首店都已进驻,奥乐齐ALDI(区域首店)、星聚会KTV(区域首店)、春天国际影城(浦东首店)、星巴克宠物友好概念社区店(区域首店)也将满足全年龄层的生活需要。此外,项目还把宠物友好概念融进场景运营,建设成为了川沙首个宠物友好型商场。
浦发唐城印象天地也重视娱乐性、互动性、沉浸式的多元融合消费新场景,并将借鉴浦发三林印象汇招商经验及成果,持续深化“创业主理人计划”,吸引项目周边有创意、有能力的年轻人共同培育特色商业内容。
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