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“我为什么不能这样陈巨飞”今年前11个月，全国法拍我为什么不能这样陈巨飞住宅卖了近1500亿元

　　今年前11个月，全国法拍住宅卖了近1500亿元。

　　中指法拍数据库监测，截至11月底，2024年全国法拍市场挂拍法拍住宅数量累计28.9万套(包含已成交、已流拍、已中止、暂缓、撤回)，较2023年1-11月31.2万套同比减少约7.2%。累计成交法拍住宅拍品数量约10.4万套，总成交金额1471.9亿元；较2023年累计成交9.9万套增加约6.1%，2023年同期总成交金额1503.6亿元，减少约31.6亿元。

　　11月最贵：1.27亿元、单价超24万元/平方米

　　从各省市来看，2024年1-11月部分省市法拍住宅交易趋势与上一年比相对平缓；部分省市挂拍量、成交量较2023年同期变化浮动较大，由下图可见低基数省市变化最为明显。从成交趋势上看，广东、江苏、浙江、四川等省份成交量位列前位，法拍房成交量较2023年同期分别增加4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。

　　成交量排名靠前省份的挂拍量出现不同程度下降。其中，浙江省1-11月交易截止挂拍11900余套较去年下降2.5%；四川省交易截止挂拍量22900余套，同比下降4.5%。成交量另有河南、广西、山东、福建等省市较上一年同比增加。

　　从城市层面看，2024年11月，法拍住宅挂拍规模最高的是重庆，法拍住宅交易截止拍品数量达到了2095套；其次是宜宾，交易截止拍品数量达到1566套；郑州、惠州、成都等城市交易截止挂拍数量均超千套。其中，宜宾11月新增挂牌数量大幅增加1245套；重庆新增挂拍数量增加629套；惠州新增挂拍607套，郑州、成都新增挂拍数量约500套左右。

　　各线城市中，一线城市北京11月新增挂拍法拍住宅238套，交易截止拍品568套，其中成交192套，清仓率33.8%，成交折价率71.2%。

　　上海11月新增挂拍法拍住宅127套，交易截止拍品239套，其中成交118套，清仓率49.4%，成交折价率76%。

　　广州11月新增挂拍法拍住宅221套，交易截止拍品691套，其中成交183套，清仓率26.5%，成交折价率77%。

　　深圳11月新增挂拍法拍住宅226套，交易截止拍品544套，其中成交214套，清仓率39.3%，成交折价率97.8%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，11月全国成交总价最高标的物位于上海市徐汇区长乐路661号全幢不动产，该标的物于2024年11月29日在阿里资产平台成功出让。该标的物建筑面积527.4平方米，评估价1.5亿元，该标的物有6人参与报名，经41轮竞价最终成交价1.27亿元，成交折价率84%，成交均价240991元/平方米。

　　法拍房清房人已成职业

　　就在11月20日，最高人民法院在其官网发布《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》(法〔2024〕238号)(以下简称《意见》)，对执行法院在网络司法拍卖中的尽职调查、如实披露所掌握财产信息、不动产腾退交付等作出进一步明确规定。

　　《意见》明确，执行法院应当对财产现状进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。对不动产，应当通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等方式，调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息。

　　拍卖财产为不动产的，执行法院应当在拍卖公告中公示不动产占有使用情况。不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。此外，法律、行政法规和司法解释对买受人有竞买资格限制的，应当在拍卖公告中予以公示。

　　此外，《意见》还加大了不动产腾退交付力度。《意见》规定对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

　　此前据《南方周末》，职业清房人这个职业是伴随着法拍房的出现而诞生的。在司法拍卖之前，法院会强制腾空法拍房。实际操作过程中，老赖们以各种手段对抗执行，导致买了房却住不了。一些法拍房会注明有占用，甚至“法院不负责腾退”。职业清房人就专门靠赶走这些占用人为生。

　　最近，辛巴正在往上游走，尝试从银行直接收债权，“这是一个更大的市场”。过去这几年法拍房买卖中，辛巴明显可以感觉到，法拍房数量和每个月二手房的交易量有着一定的关联，“二手房成交量上去了，法拍房数量也多了，比例大约占二手房的1%和2%之间，可如果二手房遇冷，那法拍房数量也会减少”。

　　老板们告诉辛巴(化名)，“公司配了律师团队、资产分析团队、摄影拍摄团队、拍卖公司团队，还要再弄一个MCN经纪公司，将来我们要培养更多辛巴”。

　　辛巴感觉，现在的法拍房生意，已经变成了和房价赛跑。如果清房速度快、出手快，那可能还有利可图，否则就有亏本的风险。

　　每经房产整合自中指研究院、南方周末(记者 罗欢欢)

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