土地交易传递楼市企稳回暖态势 多地热门地块成交激发市场信心

　　近日，北京、上海、深圳土拍市场接连出现刷新纪录的地块。业内认为，目前土地交易最大的特点是立足于房地产市场止跌回稳的态势，相关热门地块的成交对于土地市场发展具有非常积极的作用，可激发市场的预期和信心。

　　多地土地拍卖市场“破纪录”

　　12月2日，深圳湾后海总部地块刷新深圳宅地成交总价新高。南山区粤海街道的T107-0107地块是深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于深圳后海金融总部基地，建筑面积约26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元。经过295轮竞价，最终由华润和中海联合体以185.12亿元竞得，成交楼面价 70388元/㎡，溢价率达46.3 %。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位置。

　　11月29日，北京土地市场成交2宗商品住宅用地，其中朝阳区“巨无霸”组团地块以153.32亿成交。该组团地块包括酒仙桥、十八里店、小红门三个地块，起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录。这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。

　　在11月28日的上海第七批次土拍中，新杨思地块成为大热门，经历了202轮竞价，溢价率达40.37%。该地块由华润、越秀、中能建联合竞得，楼面均价7.44万/㎡，是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。

　　此外，11月6日，成都高新区天府五街以南的大源板块58.9亩地块以26300元/㎡的楼面价被远达摘得，溢价率达46%，刷新高新区成交纪录。10月22日，杭州一宗位于江湾新城核心板块的宅地拍卖，历经77轮角逐，成交金额34.2亿元，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/㎡，刷新杭州新单价纪录。

　　为何土地出让频现高溢价

　　这些热门地块引发广泛关注。业内认为，近期上海、杭州、成都等地的土地出让情况相似，即优质地块出让叠加优质房企进入，催生高价地块。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，年底各地频频出现积极拍地现象，且较多属于高价地块现象，这也说明年底各地供地质量较优，客观上促进了房企积极拿地，同时也为各地年底土地出让金收入增加带来较好机会。市场趋势非常清晰，目前各地土地投资呈现集中在核心城市、核心城区和核心房企，这也有助于更好预判2025年的开发投资、新开工和房屋供应等情况。此类地块的开发，既是各地复合型地产开发的重要体现，也有助于高端物业的加快供应。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土地交易之所以频频创新高，一方面，是年度土地出让金完成比例较低，甚至都未完成一半，需要在年底冲刺；另一方面，拿地的企业都是今年销售业绩排名靠前的央企、国企，他们基本都完成了今年的销售任务，迫切需要补库存以为明年考虑。

　　李宇嘉指出，从企业的经营逻辑来看，今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升。房企聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩，这产生了示范效应。从楼市调控的逻辑来看，今年以来，地方政府有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。为了保持12月份的热度，进而实现四季度逆转，在止跌回稳上迈进一大步，需要热门地块来刺激市场的预期和信心。

　　热门地块成交释放出哪些信号

　　业内认为，目前土地交易最大的特点是立足于房地产市场止跌回稳的态势，相关热门地块的成交对于土地市场发展具有非常积极的作用。

　　中指研究院土地市场研究总监张凯认为，朝阳区的组合地块分属不同板块，可差异化打造产品定位，十八里店和小红门地块有助于承接东三环核心商圈的职住群体刚性和改善性购房需求，而酒仙桥地块将更好地满足周边产业人群的改善住房需求。

　　严跃进表示，北京房地产市场处于回稳的良好态势，且房企当前销售状况不错，这都增加了此类房企拿地积极性。而对于销售市场和高端物业的看好，也会鼓励房企积极拿地和进行项目开发，也为明年高品质住宅和复合型项目的打造创造了较好的基础。

　　李宇嘉认为，深圳地块与北京地块一致，均要打造高品质的改善型溢价项目。同时，取消普通住房和非普通住房标准，意味着将打造权、定价权都给到开发商。考虑到过去各种限制下，真正的优质项目比较少，市场需求较大，大地块能打造真正的改善型高端社区，提高社区的服务能力。综合算下来，利润率非常高。

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　　北京公积金贷款投放超万亿

　　昨日，北京青年报记者从北京公积金中心获悉，截至2024年10月底，北京市建立住房公积金单位68万家，缴存职工1339万人，北京公积金中心累计为158万家庭发放公积金贷款10018亿元，社会效益明显，为中低收入家庭解决实际住房困难，有效满足了首都职工合理住房消费需求。

　　1992年北京建立住房公积金制度，到2024年北京住房公积金制度建立32年，实现了北京公积金贷款从零突破万亿的巨大发展。

　　1994年北京公积金中心发放了第一笔公积金贷款，贷款金额为18万元，贷款期限为7年，此后北京公积金贷款业务蓬勃发展，2001年贷款发放金额突破100亿元，2009年突破1000亿元，2024年达到1万亿元。

　　《住房公积金管理条例》颁布后，北京公积金中心逐步提升最高贷款额度，从30万元提升至40万元、60万元、80万元、120万元，以满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　为落实《北京市建筑绿色发展条例》要求，北京公积金中心还制定《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》，对购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的，给予最高可上浮40万元的贷款支持。截至10月末，共受理建筑绿色类住房贷款6122笔、66.27亿元，平均贷款额108.26万元，较2023年全年平均贷款额71.34万元相比上升近37万元。

　　为降低京籍多子女家庭购房成本，北京公积金中心对此类家庭购买第二套住房的，在公积金贷款中认定为首套住房，可贷款额度上浮40万元。自10月1日起施行多子女家庭可贷额度上浮后，平均贷款额135.74万元，较前期的105.81万元相比上升近30万元，政策措施效果明显。

　　从贷款利率来看，2011年7月至今，五年期以上首套房公积金贷款利率从4.9%降至2.85%，2024年1-10月北京公积金中心发放贷款526亿元，为购房职工减少了61亿元利息支出，减轻还款压力。

　　文/本报记者 宋霞 统筹/余美英